El carmen de la Victoria fue adquirido por la Universidad de Granada en 1945 y es hoy una Residencia de Invitados.

El carmen ocupa una amplia superficie de 3.067 metros cuadrados en la ladera meridional del Albaicín, en terrenos pertenecientes al antiguo barrio de Haxaris o Axares, área tradicionalmente ocupada desde época musulmana por gran cantidad de huertos en torno al eje de la Cuesta del Chapiz. Se emplaza en su mayor parte sobre el área norte del antiguo solar del desaparecido Convento de Nuestra Señora de la Victoria de los mínimos de San Francisco de Paula.

En concreto, la superficie del carmen es el resultado de la agregación de un total de seis fincas; la mayor parte de ellas procedentes del proceso desamortizador que a lo largo del siglo XIX sufrió el convento. Entre estas fincas, se encontraban el carmen del Olivarillo y el Huerto del Pencal, ambas separadas por la muralla árabe.

Exteriormente, la casa presentaba la típica fachada del carmen granadino: una doble planta de vanos regularizados y torre-mirador en una de sus esquinas. El porche, que se abría al jardín principal, se conformaba con cinco columnas de fundición sustituidas en 1961 por pilares. Tras ser recuperadas de unas escombreras, fueron aprovechadas en fechas ya recientes para ornamentar el estanque bajo, rodeando la estatua de desnudo femenino colocada en una isleta.

Además de la casa principal, el carmen constaba de una pequeña edificación. Se trataba del «pabellón del jardín», vivienda del jardinero, y de una construcción de nueva planta con entrada por la cuesta del Chapiz, destinada a cochera y portería. Las edificaciones del resto de fincas fueron demolidas, sustituyéndose por espacios ajardinados.

Los nuevos jardines se diseñaron conforme al estilo regionalista de principios del siglo XX. Esos se componen de cuadros ortogonales protegidos por setos de boj que delimitan caminos, ensanchados en sus cruces para acoger fuentes y glorietas. Además, se levantaron y reformaron muros y tapias, se dispusieron pérgolas de armadura de hierro y se colocaron barandas de hierro sobre petos de ladrillo y copas ornamentales. En este período se realiza la ordenación fundamental en paratas y escaleras que ha pervivido hasta el presente. En ella destaca la presencia de tres jardines: el Jardín Principal, el Jardín Bajo y el Jardín del Norte. Además, se incorporaron otros elementos preexistentes como los estanques de riego.

En 1915, Víctor Escribano García, catedrático de la Facultad de Medicina, adquiere el carmen de la Victoria, aunque apenas realiza transformaciones reseñables en la finca. Años después, en 1944, el Ministerio de Educación y Ciencia adquirió el carmen para establecer en él la Casa de Marruecos, residencia de los estudiantes procedentes del Protectorado. En su elección, fue fundamental la proximidad a la Escuela de Estudios Árabes.

Tras la desaparición del Protectorado de Marruecos, esta propiedad universitaria ha sido Residencia de postgraduados, Colegio Mayor y, en la actualidad, Residencia de Invitados de la Universidad. Precisamente, la decisión de la Universidad de Granada de mantener el uso residencial del carmen ha garantizado la pervivencia de sus jardines.

No ha ocurrido lo mismo con sus construcciones primitivas sustituidas por otras nuevas con objeto de aumentar el número de residentes alojados. Así, se ha sustituido la antigua casa principal por una de nueva planta, construida a partir de 1963 según el proyecto de Miguel Olmedo Collantes. Esta se alzó sobre el huerto oeste del carmen. Años más tarde, el mismo arquitecto levantó un ala anexa sobre los terrenos del huerto este. Mientras que la primera construcción, constaba de espacios comunes -comedor, biblioteca…- y habitaciones, la ampliación se destinó casi en su totalidad a aumentar el número de aquéllas.

Las intervenciones que se han sucedido desde entonces se han limitado a la adecuación de espacios, sin afectar a los jardines. La más significativa fue el derribo en 1971 de la casa de la cuesta del Chapiz destinada a cochera y portería a causa de su estado ruinoso. Esta fue sustituida por una obra de nueva planta; la entrada del carmen.

Por su parte, la conversión del carmen en Residencia de Invitados a finales del siglo XX ha significado una amplia transformación de los espacios interiores, consistente fundamentalmente en la remodelación de las habitaciones y en la creación de nuevos espacios comunes.

De las intervenciones realizadas en los jardines tras su conversión en residencia universitaria, la más destacada fue la sustitución en 1986 del huerto del bancal sur, situado bajo el Jardín Principal, por una pérgola de madera de tradición albaicinera. Se configuraba, así, un nuevo área destinada a celebrar diversas actividades. El resto de las intervenciones han consistido en obras de mejora. Finalmente, entre 1996 y 1998 se han restaurado los jardines Bajo y Norte.